Speaker 2: Willkommen zu How I Met My Money, dem Finanzpodcast für Anfänger mit Ingo Schröder und Lena Kronenbürger. Hallo Engo. So, letzte Folge hat die Umfrage ja schon gezeigt. Immobilien ist ein sehr emotionales Thema und damit wir nicht noch weiter herumschwafeln darüber, welche Emotionen das auslöst, haben wir jetzt Tobias A. bei uns. Hallo Tobias.

Speaker 1: Hallo Lena? zusammen. Tobi.

Speaker 2: Man hört schon, Tobi Ingo, das war wie bei Monika Müller. Du kennst also Tobias, weil ich nenne ihn noch ganz ordentlich Tobias. Ja, ja, wir kennen uns. Wir kennen uns noch aus alten Zeitzeiten, unseren Finanzvertriebszeiten. Da gab es ja nicht nur Moisiano und René, mit denen ich dann tatsächlich auch gegründet habe, sondern Tobias war quasi ein Berufsleiter und hat sich damals schon das gekümmert, wofür wir ihn heute einladen.

Speaker 1: und nebenan.

Speaker 2: Ja, für Immobilienfinanzierung. Und Tobias, du hast ein BWL-Studium hinter dir, du hast auch deine eigene Beratungsgesellschaft, die Konsolentberatungsgesellschaft gegründet, und zwar 2017. Und bist bei Maywerk auch Experte für Immobilien. Man kann sogar mit dir bei der Maywerk Finanzakademie einen ganzen Kurs sehen, richtig? Und mitmachen.

Speaker 1: Das ist richtig Lena. Alles das Thema Immobilie und Immobilienfinanzierung ist sozusagen mein Alltag.

Speaker 2: Tobias, mal ganz von der Folgeperspektive auf das Thema Immobilien zu gucken. Was ist vielleicht eine Frage, die wir uns stellen müssen, bevor wir total jetzt ins Detail gehen?

Speaker 1: Also was wir grundsätzlich klären müssen oder sollten beim Thema Immobilie ist, möchte ich mir eine Immobilie kaufen, da selber drin zu wohnen oder möchte ich mir eine Immobilie kaufen, diese zu vermieten, also als Kapitalanlage zu erwerben. sind so die zwei.

Speaker 2: Okay, das sind schon riesengroße Unterschiede. Ob ich da jetzt irgendwie schön einziehe und mir dann ein tolles Leben mache, vielleicht auch mit zwei Karton, wie der Ingo. Oder ob ich sage, nee, der Ingo zieht da einfach ein mit seinen Karton und ich krieg die ganze Miete. Das ist ein großer Unterschied.

Speaker 1: Das ist in der Tat der größte Unterschied eigentlich. Im ersten Fall, wenn ich da selber drin wohnen möchte, dann ist mir das eigentlich, ich will einfach nur wohnen, keine Miete mehr zahlen, meine Ruhe haben, Chef sein und mir das so einrichten, wie ich das für richtig halte. Und wenn ich eine Immobilie vermiete, möchte ich ja im Zweifel erst mal einen Preis bezahlen. wo ich sage, okay, das lohnt sich für mich als Investment und ich möchte natürlich auch eine Zusatzeinnahme generieren. Also im Idealfall beides. Und deswegen schaut der Investor anders auf eine Immobilie als jemand, sagt Hauptsache in die eigenen vier Wände und keine Miete mehr zahlen. Für wen kommt es denn in Frage, jetzt so eine Immobilie vor allem selbst genutzt zu kaufen? Ja, das kann man jetzt, man kann natürlich jetzt verschiedene Parameter heranziehen, für wen es grundsätzlich in Frage kommt. Das Allerwichtigste ist erstmal, dass man, ja, in der

Speaker 2: zu kaufen.

Speaker 1: optimalerweise ein geregeltes Einkommen hat und in der Lage ist, seine Darlehensrate zu bezahlen. so das eine. Auf der anderen Seite ein weiterer Punkt ist, es kommt für Leute grundsätzlich in Frage, die sagen, sie möchten unabhängig von Vermietern agieren können und sagen, sie möchten länger an einem Platz sein und da wohnen und ihre Ruhe haben und sich ein bisschen entfalten. Also alles Sachen, die Mietern so eingeschränkt nur... Verfügung stehen und dann, wenn man die Presse verfolgt hat, den letzten, sagen wir mal 24 Monaten kommt es momentan halt für Menschen in Frage, die ein gewisses Vermögen angespart haben, weil die Preise in den letzten Jahren ja doch sehr stark angestiegen.

Speaker 2: Und für wen kommt es da nicht infrage?

Speaker 1: Es kommt nicht in Frage für, also grundsätzlich für Menschen, sich momentan in so einer Umbruchphase befinden. ich nicht, die sagen, na gut, ich wollte jetzt nämlich neu bewerben und meins ausland beziehungsweise vielleicht innerhalb Deutschlands einen größeren Wechsel anstreben, von Hamburg nach München ziehen wollen. Also, wenn man sowas kurzfristig bis mittelfristigen Planungshorizont hat, dass man da eine große Veränderung hat, dann ist es vielleicht nicht optimal, sich jetzt ein Immobilie zu kaufen, da sich in Kosten zu stürzen, Nebenkosten zu bezahlen, Steuern zu bezahlen und dann in zwei Jahren die Zelte wieder abzubrechen und woanders hinzuziehen. Der klassische Eigennutzer ist halt jemand, der sozusagen angekommen ist.

Speaker 2: So, ich würde mal sagen, ich zähle nicht darunter.

Speaker 1: Ja, also ich übrigens auch nicht. das klassische Motiv ist halt so, man möchte irgendwo hin. Ja, weiß ich nicht. Ich komme jetzt aus dem Rhein-Sieg-Kreis und sage mir, Rhein-Sieg-Kreis, ich muss da wieder hin. Da zieht es mich hin und ich möchte da einfach die nächsten 20 Jahre verbringen. Und dann kaufe ich mir da auch eine Immobilie. Und bei mir ist so, ich fühle mich halt gerade wohl in der Wohnung, in der ich wohne und Ich wüsste jetzt auch nicht, beziehungsweise meine Freundin auch nicht, wir wüssten halt nicht, wo wir unbedingt hinmüssen.

Speaker 2: Mhm. Was man jetzt schon so raushört, ist einmal diese persönlichen Fragen. Also genau, wo möchte ich hin? Und wenn man das weiß, dann könnte es schon Sinn machen. Dann hast du eben gesagt, man sollte schon bisschen Kapital haben, ⁓ eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Ist das so? Muss man es da zwischen unterscheiden? Oder wie macht man das? Das ist schon jetzt überfordernd.

Speaker 1: Also man muss das natürlich nicht unterscheiden. wenn man, also kannst du dir so vorstellen, es gibt Menschen, die rufen bei mir an oder schreiben mir eine E-Mail und da geht es gar nicht darum ob, sondern die sagen halt so, okay, wir haben uns jetzt entschieden, wir kaufen uns jetzt auf jeden Fall ein Haus, ist ja klar. Oder halt eine Wohnung in der Stadt. Und sagen, okay, das hat sich für uns jetzt schon so entschieden. Menschen, die noch nicht entschieden sind, ob sie es machen sollen, die stellen sich halt mal zwei Fragen. Die sagen halt das eine. Okay, können und wollen wir uns das leisten? Das heißt eine reine zahlenbasierte Frage, sagen, lohnt sich das? Können wir uns das leisten? Bis wann müssen wir das abzahlen? Wie sieht das genau aus? Was zahlen wir Monat nicht zukünftig gegenüber dem, was wir momentan zahlen? Und das andere ist aber was Emotionales, dass man sagt, mir ist das vollkommen egal, was das kostet oder wann ich das abgezahlt haben möchte. Ich muss einfach, ich muss was Eigenes haben. Das sind zwei Fragestellungen, die sich teilweise ergänzen, teilweise ausschließen, aber es sind zwei komplett andere oder verschiedene Kriterien, nach denen man so ein Projekt beurteilen kann.

Speaker 2: Was ist etwas, wo man sich total bewusst sein muss, wenn man jetzt für sich selbst sagt, ich möchte jetzt für eine eigene Nutztimmobilie haben, was vielleicht etwas ganz ganz anders ist, als wenn ich das wirklich als Kapitalanlage sehe, auch wenn wir Kapitalanlage nicht in dieser Folge behandeln.

Speaker 1: Ja, also was komplett anderes ist halt, dass man kauft sich ein Haus, was einem gut gefällt.

Speaker 2: Bella Kunterbunt ist es bei mir. Bei dir Ingo? Ich glaube eine Finca auf Mallorca. Und bei dir Tobi? Darf ich dich auch mal Tobi nennen?

Speaker 1: Bei mir ist es, also ich hätte halt Bock auf ein Holzhaus mit großem Grundstück. Also Haushalt ist jetzt nicht so ein Verschlag, sondern aus Holz gebaut, mit einer weiten Aussicht, einem großen Garten, vielen Obstbäumen drauf. Gerne was ländlicher gelegen. Aber jetzt.

Speaker 2: Das klingt auch gut.

Speaker 1: nicht speziell, ich weiß halt nicht, also wo ländlich, aber es ist so, wenn du so ein Bild vor Augen hast und so eine Kamera schwenkt, ist das halt so ein Holzhaus.

Speaker 2: Sag mal so, wir kommen zu dir zur Gartenparty, weil irgendwo machen wir Urlaub. Bei mir, machen wir bei mir. Da liefern wir die Kinder ab. Ganz ehrlich? Ja, okay. mir aus. Der Tobi hat ja schon.

Speaker 1: Ich wache zon. Gefällt dir, Willi, auf jeden Fall.

Speaker 2: Bevor wir da jetzt auch darauf eingehen, würde ich noch mal ganz gerne auf diesen Unterschied eingehen, Tobi, das zwischen gerade bei selbstbewohnt Zahlen und emotional. Weil ich habe häufig das Gefühl in der Beratung, und da würde ich mir gleich wünschen, dass du auch nochmal was dazu sagst, dass Menschen sich das rational mit Zahlen begründen, warum es Sinn macht, eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen, indem sie sagen, ich zahle jetzt ja 1000 Euro oder 1500 Euro Miete.

Speaker 1: Ja!

Speaker 2: Und das lerbe ich den Vermietern in den Rachen rein, und da kaufe ich doch lieber selbst was. Und wenn ich genauso viel zahle wie vorher, dann lohnt sich das ja schon total für mich, weil ich da einen Wert schaffe. Und versus, ja, ich kann meine eigene Küche da reinsetzen, ich kann mein Spielzimmer machen, ich hab meinen eigenen Garten, die Kinder können Kratzer in die Wand machen oder auf den Tisch, und keiner sagt was. Ich hab häufig das Gefühl, dass dieser emotionale Wert eigentlich viel größer ist und der auch ... schwieriger wegzudiskutieren ist, dass es sich aber häufig zahlentechnisch begründet wird, aber so gut sieht es dann meistens doch von der Rentabilität, gerade bei einer eigenen Nutzenimmobilie, gar nicht so aus. Wie ist da so dein Eindruck? Und vielleicht kannst du auch noch ein paar Dinge ergänzen.

Speaker 1: Ja, also das geht so in die Richtung, also den Eindruck habe ich halt häufig auch. Also der Antrieb ist meistens emotional. Also so, ich möchte was eigenes haben, ich werfe dem Vermieter das Geld in den Rachen. Das ist halt auch schon die Formulierung oder das ist schon emotional begründet. dieser emotionale Antrieb, habe ich den Eindruck, wird halt mit versucht mit Zahlenmaterial zu untermauern. dass man da sagt, okay, das rechnet sich, weil man kann im Vorfeld alles berechnen, man kann Modelle entwerfen und das mache ich ja auch in der Beratung. Und von der Tendenz her ist es so, dass jemand, der jetzt günstig zur Miete wohnt und also von seinem monatlichen Budget relativ viel Geld übrig hat, was nicht in die Miete geht, dass der Ganz pauschal gesagt, in der Regel, wenn er die nächsten Jahre weiter günstig zur Miete wohnt und den Überschuss anlegt, in der Regel besser fährt als jemand, der sich jetzt von der günstigen Miete zu einer teuren Immobilienfinanzierung hindreht und dann zukünftig eine höhere Rate in seine Immobilie steckt und auch einen Zins bezahlt, auch wenn der Zins jetzt günstiger ist. Das ist so ganz pauschal eine Tendenz. Letzten Endes sagen, was sich gelohnt hat anhand der Zahlen, können wir halt erst machen, streng genommen, wenn die Immobilie in 30 Jahren abgezahlt ist und wir ganz genau wissen, welche Sanierungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen bei diesem Projekt halt aufgekommen sind. Die Komponente, dass die Immobilie im Wert steigt. ist auch sehr stark davon abhängig, wie gut hier in Schuss gehalten worden ist und, das rechtfertigt jetzt die Argumente der heutigen Verkäufer, wie die Rahmenbedingungen sind. Momentan ist es so, dass die Häuser bzw. die Grundstückspreise im Wert steigen oder gestiegen sind. Und jetzt momentan ist es ein gutes Geschäft für die Leute, die jetzt verkaufen. Ob das auch ein gutes Geschäft ist für die Menschen, die jetzt kaufen zum Eigennutz und die in 30 Jahren wieder verkaufen wollen. Das wissen wir heute nicht. Das ist eine Grundannahme, die wir stellen müssen, wenn wir ein Projekt kalkulieren und begutachten wollen. Das macht es natürlich schwierig. Genauso gut, wir können die Zukunft nicht für 30 Jahre voraussagen. Deswegen sind Zahlen Argumente, die auf Modellrechnungen basieren, die aus der Vergangenheit herangezogen werden, eine Philosophiefrage. Es ist sehr schwer, jetzt rational zu begründen.

Speaker 2: Ja. Was du gerade mit der Wertsteigerung nochmal erzählt hast, das zählt ja schätzlich mal ein bisschen mehr als wirklich für Leute, die es wieder verkaufen wollen oder wenn man da wirklich jetzt gerade was kaufen möchte und in den bitteren, wie sagt man, den sauren Apfel beißen, nicht in den bitteren Apfel, in den sauren Apfel beißen muss, weil es zu teuer ist. Aber grundsätzlich sagen wir, man würde jetzt irgendeine Immobilie finden, ist ja eigentlich egal oder ob das irgendwie in 30 Jahren besser oder schlechter wird mit Immobilien.

Speaker 1: Also das ist grundsätzlich für denjenigen, der selber darin wohnt, es ist ja erstmal egal, weil er hat ja keine Miete gezahlt und es ist ja sein Eigentum, er kann damit später machen, was er will. Wenn die abgezahlte, also die meisten wohnen ja auch, wenn sie abgezahlt ist und man im Rentenalter ist, die möchten ja so möglichst lange in der eigenen Immobilie wohnen bleiben. Es ist ja gar nicht gewollt in den meisten Fällen, dass man die Immobilie verkauft oder verkaufen muss. Also die Menschen, die im Rentenalter oder kurz davor sind, die ich berate oder auch die Kinder dieser Kunden, da geht es ja darum, was machen wir mit dem Haus? Also die Eltern wohnen möglichst lange darin und bis sie nicht mehr können. Und dann werden die Kinder gebeten und die Kinder müssen dann entscheiden, was damit gemacht wird oder sollen entscheiden, was damit gemacht wird. Und dann steht da die Frage, verkaufen wir das, sanieren wir das und wohnen da selber drin. Also Der Ansatz, mietfrei wohnen, ja, ist berechtigt, ist ja auch wesentlich angenehmer jetzt vom Gefühl her, da jeden Tag darauf zu warten, dass man wegen Eigenbedarf bekündigt bekommt zum Beispiel. ob man das, was man heute bezahlt hat, wieder rausbekommt, wenn es abgezahlt ist, ja, ist es egal, aber wenn man halt eine Renditebetrachtung macht und dann weniger rausbekommt, als man nachher investiert hat, ist natürlich auch Ärgerlich dann.

Speaker 2: Und ich glaube, auch die Renditebetrachtung, genauso wie du es beschreibst, ist auch aus vielerlei Gründen schwer abschätzbar. Und gerade bei einer eigengenutzten Immobilie, ich richte mir ja nicht eine eigengenutzte Immobilie, also da, wo ich selbst drin wohnen will, was mein emotionaler, in Klammern, Traum ist, die werde ich mir ja nicht so einrichten, dass sie ökonomisch sinnvoll eingerichtet ist, sondern dass ich mir das da, den Partyraum, die Eismaschine fest verankert. in der Küche, ne Lena? Und sowas alles. schick mich hiev.

Speaker 1: Die Saunalandschaft im Keller, alles selbst gemacht und und dann willst du es verkaufen und die Leute sagen ja die Saunalandschaft die kommt raus, hier kommt eine Modelleisenbahnlandschaft hin.

Speaker 2: Ja, und ich glaube, sind ja einfach Kosten, man noch gar nicht so einkalkuliert und was ja im Endeffekt bei so einer Rendite-Betrachtung dann auf die theoretische Rendite schlagen würde. Und daher finde ich es auch ganz sinnvoll, so wie du es beschreibst, halt zu sagen, ich mache das jetzt, weil es mein Traum ist und weil ich dort meine Kinder auch sehen, wachsen will und mache es jetzt nicht unbedingt aus renditetechnischen Gründen. Ich will da drin halt mietfrei wohnen im Alter. Ja, dann lass uns doch mal das so durchspielen. So mal in echt. Sagen wir mal, komm Ingo, du willst jetzt irgendwas kaufen. Was würdest du fragen? Was würde ich fragen? wo suche ich denn am besten nach einer Immobilie?

Speaker 1: Ja, besuche ich den am besten. äh, wenn du, wenn du es dir einfach machst, dann weißt du vorher, du ungefähr hin, also wo du ungefähr wohnen möchtest. Mhm. So. Ähm. Weiß Köln. Ja, sagst du, sagst du, super, Köln. Dann machst du erst mal, äh, überlegst du dir als nächstes so Köln, Scho... Scho... links reinig, rechts reinig und, ähm... Schelsey Knit, so.

Speaker 2: die schnellen Sequelation.

Speaker 1: immer erstmal linksrheinisch. Und dann sagst siehst du linksrheinisch? Ja, Wohnung, nee eher Häuschen. Häuschen mit Garten. Und dann weißt du, ja, Häuschen mit Garten wird eher nicht Ehrenfeld. Also du suchst ja halt den Stadtteil dann raus und dann sagst du, okay, ich hätte gerne

Speaker 2: Aber ich möchte später in Ehrenfeld wohnen. Toll. Also für mich gibt es dann keinen Garten schon mal. M-hm, machen wir Ingues Traum weiter.

Speaker 1: Also die Gartendichte in Ehrenfeld ist glaube ich etwas geringer als jetzt zum Beispiel in Vogelsang.

Speaker 2: Ja, das stimmt.

Speaker 1: Problem ist halt, genauer man es eingrenzt, desto gezielter kann man es suchen und desto eher wird man dann auch sehr schnell vor die Frage gestellt, die man sich als nächstes stellen muss, wenn ich weiß, wo ich wohne, kann ich mir das leisten und wenn ja, will ich mir das leisten.

Speaker 2: Mhm.

Speaker 1: Das sind so die anschließenden Fragen, wenn ich weiß, wo ich wohnen möchte.

Speaker 2: Und wie ermittle ich das jetzt? Das ist jetzt eine zentrale Frage, die, glaube ich, einige beschäftigt. Kann und will ich mir das überhaupt leisten? Wie finde ich das jetzt raus?

Speaker 1: Also man kann sich das imsofern selber herleiten, also zumindest grob, man sich das leisten kann. Das ist eine dringende Empfehlung und auch ein Rat und auch eine Vorgabe von Banken in den meisten Fällen, dass man die Kaufnebenkosten, die entstehen bei einem Kauf, also Grunderwerbsteuer, Notar und Immobilienmakler, dass diese Kosten zumindest aus Eigenkapital bezahlt werden können.

Speaker 2: Also Geld, ich auf dem Konto habe.

Speaker 1: Das ist so. Genau, Geld auf dem Konto, im Depot, also alles was so liquide ist und zur Bezahlung von Rechnungen eingesetzt werden kann.

Speaker 2: Ich schätze mal, Grunderwerbsteuer ist nicht so billig, Sonst könnte das der Gitter machen.

Speaker 1: Wenn ich es richtig sehe, wird politisch angegangen. Zumindest ist das ein Plan, dass Familien, Familien mit Kindern zusätzlich oder zukünftig gefördert werden. dass Freibeträge eingeführt werden sollen, weil die Grunderwerbsteuerung 6,5 Prozent des Kaufpreises der größte Posten ist. In Nordrhein-Westfalen hast du in der Regel 12 Prozent vom Kaufpreis als Kaufnebenkosten. Und die bei den gestiegenen Immobilienpreisen aus Eigenkapital begleichen zu können, halt mittlerweile, zumindest in städtischen Gebieten, relativ schwierig. Das ist so die Eintrittskarte. Wenn man das hat, dann kann man schon mal zumindest weiter überlegen.

Speaker 2: Das kann ich mir gut vorstellen bildlich. Ich meine Eintrittskarte und jetzt komm ich dem Gartentraum näher. Okay, also sich nicht überschätzen ist da die Devise. Mhm. Okay, und jetzt hab ich ... Wir nehmen mal an, wir sind ja jetzt bei meinem Beispiel, ich hätte jetzt das Eigenkapital, würd da jetzt also 90.000 Euro auf den Tisch knallen und sagen, hier, bitte schön, Ihr Grunderwerbsteuer, Einzieher, Ihr Makler, Notarer und Amtsrichter, bitte schön. Was kommt jetzt als Nächstes denn? Ich muss ja auch regelmäßig meine Kredite und so weiter abbezahlen. Das heißt, ich müsste wahrscheinlich auch gucken, was geht so rein und was so raus? Das ist spannend. Gibt es denn so eine Hausnummer, wo du sagen würdest, das würde ich jetzt maximal von meinen monatlichen Ausgaben im Verhältnis zu meinen Einnahmen aufwenden und wenn ich mehr aufwenden müsste, dann sollte ich es vielleicht tendenziell sein lassen oder gucken, dass ich halt mehr verdiene. Also für Zinsentilgung. Die Erzählung ist jetzt einfach den Kredit abzahlen. Worin steckt dann das Risiko, wenn ich das machen würde? Also wenn ich jetzt 50, 60 Prozent investieren würde, wenn es mein Traum ist? Sprich, die Zinsen werden höher, die ich dafür dann auch noch zahlen muss. Du hast ja eben gesagt, dass gerade wenn man jetzt günstig zur Miete wohnt, dann lohnt sich das vermutlich eher. Bei mir ist es immer so, dass ich mir gerne Städte aussuche, denen es teuer ist. Lohnt sich also nicht so. Trotzdem höre ich jetzt aus dem Ganzen heraus, dass kaufen meist noch teurer ist als Mieten oder ist das jetzt eine falsche Annahme? Die Antwort auf meine Frage, die bekommst du von Tobias in der nächsten Folge. Dann sprechen wir außerdem über Instandshaltungen und Tobias Philosophie, die er anwendet, wenn du zum Beispiel zu ihm kommen würdest und dich fragst, soll ich diese Immobilie kaufen? In den Show Notes findest du außerdem den Rabattcode für den Finanzakademie Kurs Kaufen oder Mieten. Nach diesem Online Kurs von unserem Experten Tobias A. weißt du auf jeden Fall, welche Immobilie du dir leisten kannst. Also unbedingt in die Show Notes gucken und nächste Woche wieder einschalten. Danke, dass du zugehört hast und toll, dass du ein Teil von How I Met My Money bist. Wir hoffen dir hat diese Folge gefallen. ⁓ keine Folge zu verpassen, klick einfach direkt auf den Abonnieren-Button auf Spotify dieser und Apple Podcasts. Für weitere Tipps und Tricks und Informationen, damit du dein Geld und dich besser kennenlernst, folge uns auf Instagram, Twitter, Facebook und LinkedIn. Dort kannst uns auch immer schreiben, falls du Fragen, Feedback oder Themenwünsche hast. Power mit my Money wird gesponsert von der MyVac Finanzakademie. Spannende Online-Kurse für deine finanzielle Zukunft zu ETFs, Immobilien und Altersvorsorge. Natürlich gibt's für dich Rabatt. Schau dafür einfach in die Show Notes. Bis zum nächsten Money Monday. Wir freuen uns schon.